IILBで工業用地を探す：日本工業団地・民間団地・SEZの違いと、外資の土地取得
政府の工業用地データベースIILBの使い方と、JIT・州営団地・民間団地・SEZの違い、リースと購入の考え方、外資系企業の土地保有ルールをまとめます。立地・設備投資の担当者向けです。
このガイドでわかること
- インド産業用地バンク（India Industrial Land Bank：IILB）で候補地を探す手順
- 日本工業団地（JIT）、州営団地、民間団地、経済特区（SEZ）の違い
- リース（長期借地）と購入の違いと、外資系企業の土地保有の考え方
IILBでの探し方
- ログインする：iis.ncog.gov.inのポータルに無料登録します。ウェブ版のほか、スマートフォンアプリもあります。
- 州を選び、条件で絞る：詳細検索で州を選び、団地の種類（公営・民間・プラグアンドプレイ）、業種別団地、利用可能面積などで絞り込みます。
- 団地と区画を確認する：団地をクリックすると、区画単位の空き状況、道路・鉄道・空港・港までの接続、電力・水などのインフラ情報が見られます（州によって整備状況に差があります）。
- 運営者に問い合わせる：割当条件、価格、引渡し時期は団地運営者または州の産業開発公社に直接確認します。IILBの情報は最新でない場合があります。
団地の種類の違い
| 種類 | 主な特徴 | 向いている企業 |
|---|---|---|
| 日本工業団地（JIT） | 日印両政府が支援。日系企業の入居実績、日本語での対応がある団地も | 初進出の製造業、日系サプライヤー |
| 州営団地 | 州の産業開発公社が造成・割当。価格は比較的抑えめ、手続きは州の規程に沿う | 用地を自社で建設したい企業 |
| 民間団地 | 開発会社が運営。造成済み区画やレンタル工場（貸工場）も | 早く立ち上げたい企業、小規模生産 |
| 経済特区（SEZ） | 輸入関税の免除など輸出向けの制度。国内販売（DTA向け）には関税がかかる | 輸出比率が高い企業 |
経済産業省の資料（2024年2月時点データ）では、JITとしてニムラナ（ラジャスタン）、スリシティ（アーンドラ・プラデシュ）、マンダル（グジャラート）、トゥムクル（カルナータカ）、スーパ（マハラシュトラ）などが挙げられています。州ごとの比較は進出先の州の選び方を参照してください。
リースと購入、外資の土地保有
- 長期リース：州営団地では99年などの長期リースが一般的で、一定期間内に建設・操業開始する義務（未達なら割当取消）が付くことがあります。
- 購入（フリーホールド）：民間団地や団地外の土地で可能な場合がありますが、農地の転用許可や名義の確認に時間がかかります。
- 外資の土地保有：外国為替管理法（FEMA）上、インドで設立された会社は事業用の不動産を取得できます。非居住者の外国企業が直接取得することは原則認められないため、取得主体はインド子会社にするのが基本です。支店は事業に必要な不動産を取得できる一方、駐在員事務所はできません（形態の違いは進出形態の選び方を参照）。
- 印紙税・登録費用：売買・リース契約には州の印紙税と登記費用がかかります。州の優遇策で減免される場合があります。
よくある失敗・注意点
- 割当後の建設期限を見落とす。 期限を過ぎると延長手数料や割当取消の対象になることがあります。
- 団地外の土地で権利関係を確認しない。 相続や共有名義、係争中の土地は珍しくありません。現地弁護士によるタイトル調査（通常30年程度遡る調査）を依頼してください。
- 電力・水の容量を確認しない。 区画があっても必要な受電容量がすぐ確保できない場合があります。
- SEZを選んだ後に国内販売が増える。 国内向けは輸入扱いとなり関税がかかります。販売計画と合わせて判断してください。
次にやること
- IILBで候補州の団地を10件程度抽出し、空き区画と接続条件を比較する
- 補助金・優遇策で土地関連の減免を確認する
- 必要な許認可をNSWSで必要な許認可を調べるで洗い出し、子会社設立の手順と日程を合わせる
個別の判断は専門家（CA・弁護士・税理士）にご確認ください。
Questions on this topic
工場用地はどうやって探せばよいですか？
中央政府のインド工業用地バンク（IILB）で、全国の工業団地の位置、インフラ、空き区画などを比較できます。候補州が決まったら、州産業開発公社（SIDC）や州の投資促進機関に問い合わせ、日本企業向けの工業団地（JIT）の情報も確認するとよいでしょう。用地は長期リースが一般的です。